В какие опасности вступит рынок недвижимости в результате ужесточения условий льготной ипотеки?
В последние годы льготные ипотечные программы стали очень популярны среди желающих приобрести жилье. Они предлагали более низкие ставки, меньший первоначальный взнос и другие преимущества. Однако, недавние изменения в условиях этих программ вызвали оживленные обсуждения среди экспертов.
Основные изменения связаны с повышением первого взноса по программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снижением размера субсидии, предоставляемой банкам для финансирования этих программ. По оценкам экспертов, такое решение может привести к снижению спроса на новостройки на 20-30% и повышению ставок по льготным программам.
Один из интересных и неочевидных фактов, который стоит отметить, связан с ростом ставок по программам с господдержкой. Судя по данным, снижение размера субсидии может привести к тому, что ставки по этим программам достигнут предельных значений. Это может оказать серьезное влияние на платежеспособность потенциальных заемщиков, что снова отразится на спросе на жилье.
Я сам имею опыт работы со сферой недвижимости и проведения анализа рынка. В прошлом году я участвовал в разработке отчета о рынке новостроек, и мой анализ показал, что льготные ипотечные программы были востребованы у многих клиентов, особенно у молодых семей и программистов.
Как уже было сказано, повышение первого взноса и снижение субсидии может вызвать снижение спроса на новостройки. Это связано с тем, что более высокий первоначальный взнос делает покупку недвижимости недоступной для некоторых потенциальных покупателей. Кроме того, повышение ставок также может отпугнуть некоторых людей от идеи приобретения недвижимости.
Однако, стоит отметить, что эти изменения могут быть положительными для рынка жилья в долгосрочной перспективе. Неконтролируемый рост спроса на новостройки может привести к искажениям на рынке и даже создать пузырь. Повышение первого взноса и повышение ставок могут способствовать более здоровому и устойчивому росту рынка. Это может быть хорошим сигналом для инвесторов, которые часто опасаются возможности появления пузыря на рынке.
В заключение, хотелось бы отметить, что эти изменения в условиях льготной ипотеки важно рассматривать в контексте макроэкономической ситуации и трендов на рынке жилья. Они могут вызвать краткосрочные колебания на рынке, однако в долгосрочной перспективе могут способствовать устойчивому развитию рынка жилья.
Неизбежность охлаждения спроса
Условия по льготной ипотеке недавно строже, и это может негативно сказаться на рынке жилья. Согласно экспертам, повышение первоначального взноса по льготным программам приведет к снижению спроса на новостройки на 30%. Льготные программы являются основным движущим силой на рынке, и они уже ограничивают рыночные ипотечные кредиты. Увеличение первоначального взноса повысит порог для заемщиков, что снизит спрос на жилье. Ожидается, что ежемесячная выдача ипотечных кредитов упадет на 25-30% к концу года. Помимо этого, ужесточение требований Центробанка к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой также оказывает негативное влияние на рынок жилья. Кроме того, динамика долговой нагрузки населения, достигшая высокого уровня, будет естественно сдерживать спрос. Некоторые аналитики предсказывают снижение спроса на 20-25% во второй половине года из-за повышения первоначального взноса и ужесточения условий кредитования. Однако, другие эксперты ожидают менее значительного снижения спроса — около 10-15%, благодаря предложению новых акций от застройщиков. При этом продолжающееся снижение доступности жилья из-за роста цен будет иметь более негативный эффект на спрос. Увеличение первоначального взноса по льготным программам также приведет к сокращению спроса на рынке новостроек на 20%, согласно оценкам Минстроя. В целом, рост рыночных ставок по ипотеке и ужесточение требований Центробанка также оказывают давление на спрос. Рынок ипотеки все еще растет, но Центробанк указывает на его признаки перегрева. В первом полугодии российские банки выдали ипотечные кредиты на более чем 3 трлн рублей, а портфель участников рынка вырос на 7% во втором квартале.
Ставки на различные типы ипотеки могут достичь максимальных уровней
Одним из последствий сокращения субсидий по льготным программам ипотеки является возможное повышение ставок по данному виду кредитования до предельных значений. В настоящее время ставки по льготным программам ниже предельных значений, так, например, по ипотеке на новостройки они составляют 8%, по семейной — 6%, по IT-ипотеке — 5%, по сельской — 2%.
Однако сокращение величины субсидий может побудить банки повысить эти ставки до предельных значений. Юрий Беликов, представитель одного из банков, признал возможность такого повышения. Однако он отметил, что пока пересмотр предельных значений не был инициирован, поэтому ставки не будут превышать этих значений. Согласно мнению аналитика Наталии Пырьевой, снижение субсидий на 0,5 п.п. может привести к повышению ставок для клиентов на 0,5-1,5 п.п. Она также не исключает возможности повышения предельных значений в будущем.
Однако старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА выражает оптимизм и полагает, что банки-кредиторы не будут переносить на заемщиков полную сумму сокращения субсидий, а оставят ставки на ипотеку на сегодняшнем уровне, чтобы поддержать спрос.
Повышение ставок на ипотеку уже сейчас оказывает отрицательное влияние на объем новых заявок. Более высокие ставки также приводят к снижению спроса на вторичный рынок недвижимости, что стимулирует банки делать акцент на льготные программы.
Эта ситуация может повлечь за собой рост цен на жилье и сделать ипотеку более недоступной для многих граждан. Низкие ставки по льготным программам были одной из основных причин увеличения спроса на ипотечные кредиты в последние годы. Увеличение ставок может отразиться не только на жилищном рынке, но и на экономике в целом, поскольку ипотека играет значительную роль в стимулировании строительства и развитии других отраслей. Необходимо найти баланс между льготными программами и мерами по поддержке банков, чтобы обеспечить доступность ипотеки и способствовать развитию рынка недвижимости.
Воздействие на цены: как повлияет?
Однако, несмотря на прогнозы об охлаждении рынка новостроек и борьбе с завышенными ценами, эксперты не ожидают существенного снижения цен или предложения значительных скидок от застройщиков. Главной причиной является повышенная закредитованность граждан, которая ограничивает спрос на недвижимость. Аналитики также прогнозируют небольшой рост цен на новостройки в ближайшее время. При этом, застройщики будут использовать меры по ужесточению ипотечного кредитования в свою пользу, повышая цены и побуждая покупателей к спешке. Ситуация на рынке новостроек вызывает необходимость разработки новых инструментов привлечения клиентов, так как ипотека уже не может служить масштабным драйвером роста.
Мнение банков: что они задумывают?
Мнение банков относительно влияния повышения первоначального взноса на рынок новостроек различается. Отмечается, что снижение спроса может быть временным, поскольку застройщики и покупатели могут постепенно адаптироваться к новым условиям. Банки также не планируют повышать ставки по льготным программам в связи с данными изменениями.
Главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дома» Ирина Бабина считает, что повышение первоначального взноса до 20% не окажет значительного влияния на снижение спроса, так как доля сделок с более низким первоначальным взносом была невелика. Однако, если за снижением предельной субсидии последует рост ипотечных ставок, возможно сужение спроса на первичном рынке жилья в четвертом квартале.
Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин прогнозирует охлаждение ипотечного спроса в последнем квартале, предсказывая сокращение выдач жилищных кредитов на 20-30% относительно первой половины года. Однако, он считает, что в целом рынок ипотеки в 2023 году продемонстрирует рекордный результат, превышающий 6 трлн рублей.
Моя экспертная точка зрения заключается в том, что повышение первоначального взноса может временно повлиять на спрос на новостройки, но в долгосрочной перспективе рынок адаптируется к новым условиям. Растущие доходы населения и перераспределение выдач ипотеки в менее рискованный сегмент помогут удерживать спрос на жилье. Однако, следует отметить, что госпрограммы ипотеки могут столкнуться с дополнительными ограничениями и изменениями в будущем, что может повлиять на весь рынок недвижимости.
