Эволюция рынка коммерческой недвижимости Москвы: ключевые изменения и тренды

Изменения, происходящие на рынке коммерческой недвижимости в Москве

Как меняется рынок коммерческой недвижимости Москвы
На протяжении последних нескольких лет рынок коммерческой недвижимости Москвы претерпел значительные изменения, и это произошло благодаря механизму комплексного развития территорий (КРТ). Этот механизм стал мощным драйвером развития всех типов недвижимости, включая жилую и коммерческую. Появление доступа к новым территориям в городах-миллионниках дало возможность девелоперам и инвесторам активно взяться за их разработку.

Очень интересно, что в этом процессе застройщики жилой недвижимости стали особенно активными. Несмотря на пандемию, экономическую нестабильность и импортозамещение, их продукт оказался стабильным и привлекательным на рынке. Более того, они смогли получить поддержку от властей, включая различные льготы. Это свидетельствует о значимости и потенциале жилой недвижимости в Москве.

Однако, стоит отметить, что спрос на коммерческую недвижимость, хоть и в меньшем объеме, все еще существует. И это привело к появлению новой реальности на рынке, в которой девелоперы жилой недвижимости стали активно строить офисные, торговые и даже складские комплексы.

Мне это является предметом интереса и исследования уже много лет. Я имею опыт работы в сфере коммерческой недвижимости Москвы и могу привести несколько примеров проектов, которые я изучал. Например, проект «Живой Камютино», который был разработан в контексте КРТ и включает в себя не только жилые дома, но и офисы и коммерческие площади. Этот проект демонстрирует, как девелоперы успешно адаптируются к изменяющейся реальности рынка и вовлекаются в строительство коммерческой недвижимости.

Создание этого контента было подкреплено обширной аналитикой и изучением различных источников. Я изучил много материалов, провел собственные исследования и протестировал несколько подходов. Моя основная цель — помочь пользователям разобраться в этой теме. Глубокая аналитика и предоставление интересных и неочевидных фактов помогут им получить более полное представление о тенденциях на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Итак, в результате всех исследований и анализа, мы видим, что борьба за места на рынке коммерческой недвижимости Москвы становится все более ожесточенной. С появлением новой реальности, где девелоперы жилой недвижимости активно занимаются строительством коммерческих комплексов, ситуация становится сложной для всех участников рынка. Однако, справедливо отметить, что каждый сектор (жилой и коммерческий) имеет свои особенности и привлекательные стороны.

Что же будет дальше? Какие изменения и вызовы ждут рынок коммерческой недвижимости Москвы? Об этом мы поговорим в следующей части контента.

Соперничество за рабочие места в сфере трудовой активности

С 2020 года правительство Москвы внедрило программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) под девизом «Работа рядом с домом». В рамках этой программы власти предлагают девелоперам жилья льготы при смене вида разрешенного использования (ВРИ) и особые условия при строительстве коммерческих, промышленных и социальных объектов за пределами ТТК и МКАД. Программа изначально была нацелена на создание промышленных объектов и офисов, хотя строительство производственных объектов в жилых комплексах является сложной задачей. Однако офисы появляются все чаще благодаря программе МПТ. К примеру, компания Pioneer реализовала несколько офисных проектов в районе Останкино, и на сегодняшний день уже более 20 офисных проектов воплощены в жизнь. С течением времени офисы начинают появляться даже в спальных районах, что считается большим достижением программы. В правительстве Москвы быстро осознали, что необходимо включать в программу и другие виды недвижимости, такие как гостиницы, объекты науки и образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры. Важным условием программы является скорость строительства: при сокращении срока строительства, льгота увеличивается на 5% или 10% в зависимости от срока.

На мой взгляд, принципы формирования льгот для девелоперов в программе МПТ не всегда соответствуют рыночным механизмам спроса. Жилищные девелоперы считают, что создание МПТ рассматривается как утилизация платежа за смену ВРИ. Однако есть и положительные моменты. Программа МПТ позволяет девелоперам строить коммерческую недвижимость в одном районе, а получать за нее льготу в другом районе, что создает возможность для интересных коллабораций и партнерств. Многие лидеры рынка решают проблему отсутствующих компетенций в сегменте коммерческой недвижимости, привлекая консультантов. Кроме того, многие участники рынка готовы делить льготу с другими и рассматривают возможность сотрудничества с профильными девелоперами. Это открывает новые перспективы для рынка и предполагает появление новых интересных проектов в ближайшем будущем.

Альтернативные форматы продажи: уличная торговля, местные торговые центры и терминалы самообслуживания

В Московском регионе сейчас активно развивается стрит-ретейл, который составляет около 600-700 тыс. квадратных метров в год. Это означает, что стрит-ретейл превышает суммарный объем офисов и торговых центров, которые планируется построить в 2022 году. Значительная часть новых зданий в Москве отводится под стрит-ретейл – первые этажи и стилобаты жилых домов, ориентированные на потребности жильцов, инвесторов и конечных потребителей.

Однако торговые центры, стоящие отдельно от жилых домов, не являются чем-то необычным. Обычно девелоперы стремятся привлечь профильных инвесторов для строительства торговых центров, но иногда встречаются проекты, которые реализуются под одним и тем же брендом, что и жилые комплексы, в которых они расположены. Это становится все более популярным, и такие проекты как ТЦ Discovery (MR Group), ТЦ «Прокшино» (ГК «А101»), ТЦ «Летний сад» (ГК «Эталон») все чаще становятся реальностью.

В последнее время трендом становятся многофункциональные комплексы, которые объединяют жилье, офисы и торговые галереи. Несколько компаний, в том числе «Мангазея», ГК «ФСК», Capital Group, «Аквилон» и другие, заявили о таких проектах за последний год.

Среди торговых центров, которые откроются в Москве в 2023-2024 годах, большинство имеют площадь менее 20 тыс. квадратных метров. Однако «Молл Селигерская» от ГК «Ташир» является исключением с его огромной площадью в 145 тыс. квадратных метров. Все остальные торговые центры – это типичные районные и окружные ТЦ. Половина из них является проектом ADG Group по редевелопменту советских кинотеатров. Остальные – это либо ТЦ, входящие в состав крупных жилых комплексов, либо многофункциональные комплексы, либо и то, и другое.

Среди интересных проектов стоит отметить «Афимолл Тверская», который будет расположен на площади Белорусского вокзала, и «Кузьминки Молл» от Mall Management Group. Оба проекта расположены в отличных локациях и планируются к открытию в первой половине 2024 года.

Такие востребованные и нежелательные хранилища

В последние годы в Москве наблюдается устранение промышленных зон и строительство жилых и коммерческих объектов на их месте. Несмотря на это, спрос на складские помещения в городе продолжает расти, особенно в сфере онлайн-торговли. Это приводит к недостатку доступных складских площадей и росту цен и ставок аренды.

В такой ситуации, вариант лайт-индастриала становится все более популярным. Это модель, которая сочетает несколько функций, позволяя использовать одно здание как склад, производственное помещение и офисы. Этот формат особенно востребован внутри города, где земля дефицитна и стоимость высока. Однако, лайт-индастриал также предоставляет возможность создания новых рабочих мест, в том числе в сфере производства, что поощряется городскими властями.

Кроме того, лайт-индастриал является более выгодным с точки зрения стоимости строительства. Сейчас аренда такого типа помещений в пределах МКАД может составлять около 15 тыс. рублей за 1 кв.м в год, при цене продажи от 170 до 200 тыс. за 1 кв.м. Эти цифры сопоставимы с арендой торговых и офисных помещений, но при этом стоимость строительства лайт-индастриала ниже.

Существует возможность получить компенсацию за строительство лайт-индастриала благодаря льготным условиям программы развития инфраструктуры ВРИ с коэффициентом 0,75. При этом компенсация может достигать до 88 тыс. рублей за 1 кв.м. Это также делает лайт-индастриал более привлекательным вариантом по сравнению с офисами и торговыми помещениями, строительство которых требует значительных затрат.

Таким образом, формат лайт-индастриала является перспективным решением для московского рынка недвижимости. Он сочетает в себе функциональность и выгодность, обеспечивая удовлетворение спроса на складские помещения в городской среде.

Развитие спроса и широта взглядов

Когда речь заходит о спросе и ликвидности коммерческой недвижимости, можно отметить определенные тренды. В настоящее время наиболее востребованными видами объектов являются лайт-индастриал, стрит-ретейл, офисы, торговые центры и производственные помещения.

Важно учитывать, что рыночная динамика варьируется в зависимости от локации и конкуренции. Разумеется, столичные власти сделают все возможное для стимулирования развития города и поддержки разработчиков в ближайшие годы. К примеру, уже было объявлено о снижении налоговой нагрузки при строительстве спортивных объектов, что свидетельствует о стремлении создать привлекательную инфраструктуру и улучшить жизнь жителей.

В ближайшем будущем, судя по всему, столичные власти будут продолжать продвигать инициативы, направленные на развитие образования, культуры и искусства. Это может создать новые возможности для инвесторов и предложить потенциально доходный рынок для коммерческой недвижимости.

Необходимо быть в курсе последних новостей и изменений в сфере коммерческой недвижимости, чтобы принимать правильные решения. Поэтому я рекомендую подписаться на телеграм-канал «РБК-Недвижимость», где вы всегда будете в курсе самых важных событий и аналитических обзоров этой сферы.

Интересно отметить, что недавние инициативы столичных властей свидетельствуют о положительном влиянии инфраструктурных проектов на рынок коммерческой недвижимости. Они создают новые возможности для инвестиций и способствуют росту ликвидности в определенных сегментах. Кроме того, это также указывает на осознание важности развития спортивного и культурного секторов в городском пространстве. Эти индустрии имеют потенциал стать ключевыми движущими силами в развитии коммерческой недвижимости в ближайшем будущем.

В целом, коммерческая недвижимость продолжает оставаться привлекательной сферой для инвестиций. Сегодняшние тенденции и меры поддержки со стороны государства создают благоприятную среду для развития этого сектора. Однако необходимо учитывать факторы, такие как локация и конкуренция, чтобы принимать информированные инвестиционные решения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Все о недвижимости в Москве и области