Падение неизбежно: прогноз цен и спроса на новостройки в ближайшей осени
Меня, как специалиста в сфере недвижимости, всегда интересует то, какие изменения происходят на рынке и как они влияют на спрос и цены на жилье. Поэтому, когда рубль начал ослабевать и Центральный Банк поднял ключевую ставку, я задумался о будущем новостроек.
В последние месяцы был заметен рост спроса на новострои в результате подъема ключевой ставки. Однако, к моему сожалению, это временное явление, и эксперты рынка считают, что в ближайшие месяцы мы столкнемся с пересмотром условий по льготным госпрограммам.
Что это значит для инвесторов и покупателей? Во-первых, банки уже начали повышать свои рыночные ставки, что может сделать ипотеку менее доступной. Во-вторых, возможно, государственные программы поддержки молодых семей и субсидий также будут пересматриваться, что несомненно повлияет на конечные цены.
Мои исследования показали, что спрос на новостройки растет также из-за роста числа молодых семей, которые стремятся приобрести собственное жилье. Однако, ситуация с льготной ипотекой и госпрограммами может измениться, и это может негативно сказаться на спросе в будущем. Безусловно, условия льготной ипотеки были привлекательными для многих покупателей, и я надеюсь, что государство будет искать возможности сохранить их.
Осень, как правило, является периодом, когда спрос на недвижимость несколько снижается, поэтому цены на новостройки могут оказаться под ударом. Однако, исходя из моего опыта, я заметил, что некоторые застройщики готовы предложить привлекательные скидки и специальные предложения, чтобы привлечь покупателей. Поэтому, если вы задумываетесь о покупке новостройки, осень может быть благоприятным временем для этого.
В заключение, я хотел бы сказать, что мое исследование и анализ различных материалов позволяют мне быть шаг впереди в понимании тенденций на рынке недвижимости. Главная цель этого контента — помочь вам понять, что происходит на рынке новостроек и какие факторы могут повлиять на цены и спрос.
Как повышение рыночных ставок банков повлияет на условия льготной ипотеки?
Спад неизбежен: что происходит с ценами и спросом на новостройки этой осенью, но вопрос заключается в том, насколько рыночные ставки ипотеки повлияют на рынок жилья.
Центробанк повысил ключевую ставку уже второй раз за последний месяц. Это вызвало тревогу среди заемщиков, так как привычные рыночные ставки постепенно уходят в прошлое. Ведущие ипотечные игроки, включая Сбербанк и ВТБ, к сожалению, в ответ на повышение ставки ЦБ также объявили о росте ставок по своим ипотечным программам. Минимальная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в Сбербанке теперь составляет 13,4%, а в ВТБ — 13,5%.
Однако, игроки рынка не ожидают изменений в ставках по государственным льготным ипотечным программам. Государство продолжит нести процентные риски по этим продуктам, и пересмотр условий возможен лишь в случае изменения финансирования госпрограмм. Эксперты также предполагают, что ставки по льготной ипотеке могут подвергнуться незначительному повышению, например, с 6% до 8%.
Центробанк подчеркивает нестабильность спроса на новостройки на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ. Поэтому Банк России прогнозирует повышенные риски по отставанию от графика продаж для молодых проектов.
Таким образом, ситуация на рынке жилья будет зависеть от дальнейшего развития ставок и возможных изменений в госпрограммах. Министерство финансов пока не планирует изменений в ставках по госпрограммам, но будем следить за обновлениями. Важно помнить, что рост ставок может повлиять на спрос на новостройки, и это может привести к резкому изменению цен на жилье в ближайшем будущем.
Резкий рост спроса на ипотеку перед повышением ставок
Нарастающий спрос на ипотеку перед ожидаемым повышением рыночных ставок вызывает значительный подъем активности на жилищном рынке. В последние годы уже неоднократно наблюдалась ситуация, когда потенциальные заемщики стремились успеть взять ипотеку по прежним условиям перед предполагаемым повышением ставок. Этот тренд был отмечен перед завершением ипотечной государственной программы, а также после повышения ключевой ставки Центрального банка в феврале. И сейчас мы снова сталкиваемся с похожей ситуацией.
Примечательно, что аналитики компании «Домклик» заметили заметный рост спроса на новостройки уже в июле. Кредиты на покупку новых квартир выросли на 23,4% по сравнению с прошлым месяцем, составив более 31 тысячи сделок. Этот рост спроса объясняется, во-первых, увеличением инвестиционной активности в свете резкого ослабления рубля, и во-вторых, двумя последовательными повышениями ключевой ставки. Банк «Сбербанк» также отметил, что спрос со вторичного жилого рынка перетекает на первичный. Они сообщили о повышении количество ипотечных заявок на 34% 15 августа, в день изменения ключевой ставки ЦБ. В то же время, сейчас спрос стабилен.
Также банк ВТБ зафиксировал скачок спроса на ипотеку перед повышением ставок. За неделю с 14 по 20 августа заемщики подали на 42% больше заявок на ипотеку по сравнению с предыдущей неделей, а объем выдач за этот период увеличился на 16%. Аналитики ЦИАН также подтверждают рост активности на рынке недвижимости. Интерес к новостройкам на платформе ЦИАН вырос на 20 процентных пунктов с 31 июля по 13 августа, когда речь шла только о предполагаемом росте ключевой ставки. Это самый значительный прирост за двухнедельный период в 2023 году.
Понятно, что высокий спрос сопровождается снижением предложения на рынке жилья. Лидер рынка недвижимости «ЦИАН» сообщает, что число доступных объявлений о продаже квартир в новостройках за последний месяц снизилось на 8%. Это свидетельствует о том, что объявления не просто просматриваются, но и активно покупаются.
В целом, наблюдаемый рост спроса на ипотеку перед повышением рыночных ставок свидетельствует о некоторой тревожности покупателей, которые хотят воспользоваться выгодными условиями и сэкономить на будущих затратах на ипотечные платежи. Этот феномен можно интерпретировать как индикатор нестабильности на рынке и потенциальной угрозы для ипотечной отрасли в будущем.
Рост затрат на проектное финансирование возможен
Один из потенциальных эффектов повышения ключевой ставки — это возможное увеличение стоимости проектного финансирования для застройщиков. Однако, это произойдет только при условии, что ключевая ставка будет сохраняться на высоком уровне в течение длительного времени или продолжит расти. Эксперты отмечают, что в этом случае рынок будет искать новую точку баланса, и новые проекты будут смещаться в право, что приведет к росту стоимости проектного финансирования. В результате застройщики будут вынуждены сократить объемы строительства, и рынок придет к новому равновесию. Проявление данных тенденций ожидается в сентябре-октябре текущего года.
Эксперты также предполагают, что рост ключевой ставки может привести к пересмотру прайсов в новых проектах. В связи с этим, застройщикам придется пересматривать экономику проектов, себестоимость и рентабельность с учетом новых вводных по стоимости кредитования. Ожидается, что часть застройщиков, которым ранее было сложно получить проектное финансирование, будут более осторожны в составлении планов на будущее. Однако, на текущих проектах рост ключевой ставки не оказывает значительного влияния.
Управляющий директор компании «Метриум» предполагает, что государство вновь окажет поддержку строительной отрасли, как это было сделано в начале 2022 года. По его мнению, уже к концу года Центральный банк может начать снижать ключевую ставку, и трудности с проектным финансированием вряд ли будут длительными. Крупные застройщики, которые работают с ведущими банками, смогут воспользоваться программами льгот и преференций, которые помогут снизить кредитное давление на проекты.
Таким образом, повышение ключевой ставки имеет потенциал повлиять на стоимость проектного финансирования и пересмотр цен в новых проектах. Однако, эти тенденции могут быть смягчены поддержкой государства и программами льгот, доступными для крупных застройщиков. В скором времени ожидается принятие решения о ключевой ставке, которое окажет существенное влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости.
Как изменится спрос и цены на жилье в осенний период?
Мы обсудим будущую динамику спроса и цен на жилье осенью. В настоящее время на рынке наблюдается необычная активность, которая, как считают эксперты, не будет длиться долго. Это связано с тем, что у потенциальных покупателей еще остались одобрения на ипотеку, полученные до повышения ставки в июле. Однако для новых клиентов банки уже сейчас предлагают ставки 12–15%, что замедляет процесс принятия решения.
Ожидается, что уже в сентябре ситуация на рынке жилья может начать меняться. Большинство покупателей считает ипотеку под 14% годовых уже неприемлемой. Учитывая жесткую политику Центробанка, возможно, минимальный первоначальный взнос также будет повышен. В таких условиях спрос будет смещаться со вторичного рынка на первичный, где предлагаются льготные программы кредитования.
Однако это может оказаться неприятным для первичного рынка. Многие покупатели новостроек сейчас продают свое существующее жилье перед покупкой нового. Поэтому возможности покупателей на первичном рынке будут зависеть от условий и сроков продажи на вторичном рынке.
Предложение готового жилья от застройщиков сейчас очень ограничено, а строящиеся квартиры не всегда являются полноценной альтернативой для потенциальных покупателей вторичного жилья. Высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье могут замедлить спрос и привести к снижению цен и распространению скидок в сегменте вторичного жилья.
Аналогичная ситуация возможна и в сегменте апартаментов, на которые не распространяются льготные программы кредитования. Чтобы поддержать спрос, застройщики будут предлагать широкий набор скидок и акций, что может привести к снижению цен на 10% в некоторых сегментах рынка.
В целом, дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья будет зависеть от политики Центробанка по ключевой ставке и от состояния экономики. Рост курса доллара приводит к удорожанию строительства, что может сказаться на ценах жилья. Девелоперы могут переориентировать продажи на свои объекты в более высокой стадии готовности, что может привести к сокращению предложения квартир на начальном этапе строительства.
В целом, ожидается, что рынок жилья столкнется с просадкой через один-два месяца после значительных изменений на ипотечном рынке. Однако предложение и спрос будут зависеть от множества факторов, и только время покажет, какую динамику примут цены и спрос на жилье осенью.