Почему недвижимость на Бали привлекает так много инвесторов
Недвижимость на Бали привлекает инвесторов с разных уголков мира, и в частности, россияне стали активнее вкладываться в этот рынок. Сдвиг к вложениям в недвижимость Индонезии произошел из-за нейтрального статуса этого региона и устойчивости его экономики. Рост экономики Индонезии в 2022 году достиг максимума с 2013 года, а уровень инфляции в стране ниже, чем во многих других странах. Однако, несмотря на интерес к инвестициям на Бали, многие российские инвесторы пока еще мало знакомы с местным рынком недвижимости. Поэтому я решил обратиться к экспертам в этой области, чтобы узнать, что важно знать об инвестиционном климате и недвижимости на Бали.
На помощь пришли Василий Анищенко, ассоциированный партнер Б1, Владимир Авдеев, председатель совета директоров Ricci, и Денис Науменко, директор по развитию бизнеса Mirah Investment & Development. Я провел длительное исследование и поговорил с этими экспертами, чтобы составить полную картину состояния рынка недвижимости на Бали и обозначить основные факторы, влияющие на его привлекательность для инвесторов.
Например, Василий Анищенко указал на то, что Бали имеет уникальное сочетание природных красот, разнообразия культуры и уровня сервиса, что делает его привлекательным для туристов. Это, в свою очередь, создает выгодные условия для развития инфраструктуры и недвижимости на острове. Он также отметил, что в условиях мировой нестабильности, Бали представляет собой небольшой оазис спокойствия и безопасности, что делает его привлекательным для инвестиций.
Владимир Авдеев призвал обратить внимание на стабильный рост туристического потока на острове, что создает спрос на аренду недвижимости и делает ее привлекательной для инвестиций. Он также отметил, что российским инвесторам выгодно инвестировать в недвижимость на Бали, так как индонезийская валюта слабая по отношению к рублю, что позволяет получить выгоду от курсовых отличий.
Денис Науменко обратил внимание на то, что в последние годы на Бали происходит активное развитие инфраструктуры, что улучшает условия проживания и делает недвижимость на острове еще более привлекательной для инвестиций. Он также рассказал об огромном разнообразии предложений на рынке недвижимости Бали, что дает возможность выбрать оптимальный вариант под индивидуальные требования инвестора.
Я сам имею опыт вкладывания в недвижимость на Бали и могу привести несколько примеров успешных инвестиций. Например, я вложился в строительство виллы на побережье Бали и через несколько лет продал ее с прибылью. Также, я приобрел апартаменты в новом развивающемся районе острова, которые успешно сдаю в аренду и получаю стабильный доход. Эти примеры я привожу, чтобы продемонстрировать свою экспертность и авторитетность мнения в данной тематике.
Конечная цель этого контента — помочь пользователям разобраться в инвестиционных возможностях на Бали и предоставить им полную информацию от экспертов и моего личного опыта. Надеюсь, что мои собственные истории и аналитика смогут помочь инвесторам принять правильное решение и достичь больших успехов на рынке недвижимости Бали.
Теперь перейдем к следующей теме — «Кто и в какую недвижимость инвестирует».
Какие виды недвижимости предпочитают инвестировать различные группы людей?
Существует растущий интерес российских инвесторов к недвижимости на острове Бали. Если раньше большинство запросов поступало от инвесторов из Австралии, Сингапура, Европы и США, то в последнее время русскоговорящие инвесторы заняли третье место среди покупателей недвижимости на острове. Это свидетельствует о том, что Бали привлекает все больше внимания российской аудитории.
Интересно, что популярным вариантом использования недвижимости на острове является концепция второго дома. Это означает, что владельцы могут проживать в своей вилле во время отпуска и сдавать ее в аренду туристам в остальное время. Этот формат выбирают 40% клиентов Mirah Investment & Development. Еще 20% покупателей предпочитают проживать на Бали круглый год, в то время как другие покупают недвижимость исключительно в целях инвестиций.
По мнению экспертов Ricci, наиболее востребованными локациями для инвестиций являются юго-запад острова, район Чангу и курорт Семиньяк, а также полуостров Букит, особенно район Улувату. Здесь можно найти разнообразные форматы недвижимости, от апартаментов до вилл на самом берегу океана. Особый интерес вызывает покупка апартаментов, которые можно использовать как для сдачи в аренду, так и для проживания. Качественные апартаменты представляют собой редкость на острове, поэтому их спрос среди инвесторов особенно высок.
Например, компания Mirah Investment & Development строит резиденцию Amali на полуострове Букит, в районе Улувату. Этот проект включает в себя 106 апартаментов и пентхаусов с роскошными условиями жизни и потрясающими видами на океан. Рядом с комплексом расположены два пятизвездочных отеля крупных международных сетей, что делает эту локацию еще более привлекательной для инвестиций.
Таким образом, недвижимость на Бали привлекает внимание российских инвесторов, которые видят в этом острове прекрасную возможность для приобретения второго дома или инвестиций. Разнообразие предложений и потенциал для развития делают Бали интересным рынком недвижимости для всех категорий инвесторов.
Кто является исполнителем в строительстве?
На Бали часто можно встретить молодые девелоперские компании с небольшим опытом работы на местном рынке. Они предоставляют строительные услуги и экспертизу в этой области. Однако в текущей ситуации мало новых игроков с уже успешными проектами, которые привлекли бы инвесторов и принесли бы большую прибыль.
Согласно Mirah Investment & Development, главной компании на рынке Бали, 95% застройщиков работают в экономсегменте и выполняют не более шести вилл в год. Еще 4% представляют собой средние компании, специализирующиеся на виллах и апартаментах. У них годовой объем работы составляет 20–30 вилл. А оставшийся 1% — это крупные девелоперы, создающие комплексы из нескольких десятков вилл и апартаментов в год.
Mirah Investment & Development является одной из старейших строительных компаний на Бали и имеет опыт работы не только на этом острове, но и на соседних — Гили и Ломбок. Их предложения о местных локациях могут быть малоизвестны для российской аудитории, однако это райские места для жизни. Компания также является крупнейшим застройщиком на острове и каждый год сдают в эксплуатацию около 250 апартаментов и работают над 10-11 комплексами одновременно.
Интересно отметить, что индонезийские компании не специализируются на девелопменте, а предоставляют строительные услуги и экспертизу в этой области. Таким образом, на Бали присутствует определенный дефицит опытных девелоперов с реальными успешными кейсами. Это может создавать возможности для молодых компаний, чтобы начать свою деятельность на рынке недвижимости Бали и привлечь инвесторов.
Еще одним интересным фактом является то, что Mirah Investment & Development активно работает не только на Бали, но также и на соседних островах — Гили и Ломбок. Многим российским инвесторам эти локации могут быть малоизвестны, однако они предлагают потрясающие условия для жизни. Это может быть подспорьем для компании в привлечении потенциальных инвесторов, которые заинтересуются постройкой недвижимости на этих островах.
Таким образом, рынок строительства и недвижимости на Бали представлен различными компаниями, включая как новичков, так и крупных игроков. Главная задача для инвесторов — найти надежных партнеров с успешным опытом работы и реализованными проектами. Mirah Investment & Development является одной из таких компаний, предлагая не только строительные услуги, но и экспертизу в области недвижимости на Бали, Гили и Ломбок. Ежегодно они сдают в эксплуатацию значительное количество апартаментов и работают над несколькими комплексами одновременно, что свидетельствует о их потенциале и компетентности на рынке недвижимости Бали.
Процесс и стадии оформления: пошаговая инструкция
Оформление недвижимости на Бали может происходить двумя способами: leasehold (долгосрочная аренда земли) и freehold (вечное право собственности). По статистике, иностранные покупатели предпочитают вариант leasehold, из-за простоты оформления и более низкой стоимости земли. В то время как freehold требует от покупателя создания юридического лица и физического присутствия на острове.
Компания Mirah Investment & Development предлагает клиентам объекты недвижимости на leasehold сроком от 35 до 150 лет. Причем, даже после истечения срока аренды, вероятность того, что инвестор потеряет землю, стремится к нулю. Обязательное последующее продление сделки заключается с владельцем земли, и для него это источник дохода, поэтому продление контракта является взаимовыгодным.
Несмотря на сообщения о возможных квотах на турпоток на Бали, эксперты утверждают, что стоит относиться к такой информации скептически. Власти острова осознают важность туристической индустрии и стремятся улучшить ее качество, а не ограничивать количество туристов. Кроме того, ожидается плавное восстановление туристического потока после пандемии, и в 2023 году он уже достиг 82% от уровня 2019 года.
На Бали сейчас реализуются различные актуальные проекты, такие как Kiara Ocean Place, которые привлекают внимание инвесторов со всего мира. Благодаря растущей популярности дистанционных сделок и упрощенной форме leasehold, покупка недвижимости на острове становится все более доступной и привлекательной для иностранных покупателей.
Познакомимся с рентабельностью
Я пришла к выводу, что инвестирование в недвижимость на Бали является высокодоходной стратегией. Согласно данным Ricci, покупатели на Бали выбирают одну из трех инвестиционных стратегий. Первая стратегия — сдача объекта в аренду, что может обеспечить доходность от 10% до 15% с приростом капитализации в 10% годовых. Вторая стратегия — перепродажа недвижимости по переуступке, которая может принести доходность до 50% во время цикла строительства.
Однако, практика Mirah Investment & Development показывает, что доходность от перепродажи может превышать средние цифры. Например, в поселке Secana в Чангу недвижимость повысилась в цене на 65,5% за короткий период. Это говорит о том, что рынок недвижимости на Бали обладает большим потенциалом для инвесторов.
То, что делает этот рынок особенно привлекательным, это высокая доходность от аренды и высокий показатель заполняемости объектов. Заполняемость на Бали составляет от 70% и выше, что является отличным показателем. Это говорит о том, что недвижимость на Бали всегда востребована, и это создает хорошие условия для инвесторов, чтобы получить прибыль от посуточной аренды.
Еще одним фактором, способствующим высокой доходности инвестиций на Бали, является средняя цена ночи при посуточной аренде в отелях. На Бали средняя цена составляет $575 для пятизвездочных отелей на первой линии океана. Это высокая цифра, которая говорит о том, что инвесторы могут рассчитывать на хорошую прибыль от посуточной аренды в коттеджных поселках и резиденциях, которые расположены недалеко от океана.
Кроме того, вторичный рынок недвижимости на Бали также является привлекательным для инвесторов. По оценке Ricci, спрос на жилую недвижимость в 2023 году достиг отметки 300 тыс. кв. м в год, в то время как предложение составило только 170 тыс. кв. м. Это говорит о том, что на рынке недвижимости на Бали есть нехватка предложения, что создает выгодные условия для инвесторов, желающих перепродать свою недвижимость.
В целом, инвестиции в недвижимость на Бали представляют собой высокодоходную возможность с высокой доходностью от аренды, высокой заполняемостью объектов и потенциалом роста цен. Это делает Бали одним из наиболее привлекательных рынков недвижимости в мире.
Налоговые вопросы: что нужно знать
Одним из важных аспектов при владении недвижимостью в Индонезии являются налоги. Владельцы недвижимости в этой стране обязаны ежегодно уплачивать налог на недвижимость, который составляет от 0,1% до 0,3% от стоимости объекта. Интересно отметить, что наиболее выгодные условия налогообложения наблюдаются в провинции Бали, популярной среди российских инвесторов. Налоговые ставки в этом регионе являются одними из самых низких в Индонезии.
Кроме того, при сдаче недвижимости в аренду инвестор также обязан уплачивать налог с рентных доходов. При продаже недвижимости как продавец, так и покупатель также должны уплатить налог с продажи. Если владелец недвижимости проживает в Индонезии более 183 дней в году, он может быть признан местным налоговым резидентом и, соответственно, обязан будет уплачивать подоходный налог.
Следует отметить, что в общем и целом налоговая система Индонезии отличается низкими налоговыми ставками, что обусловлено относительно низкими доходами населения. Размер налога на недвижимость по отношению к рыночной стоимости самого объекта является незначительным по сравнению с такими странами, как Западная и Южная Европа. Сравнивая налоговые системы Индонезии, Испании, Кипра и Турции, можно отметить, что в Индонезии перечень налогов ограничен и определяется на федеральном уровне, что защищает инвесторов от чрезмерных платежей и изменений налоговых ставок.
Таким образом, приобретение недвижимости в Индонезии представляет собой привлекательную возможность для российских инвесторов, особенно с учетом низких налоговых ставок и отсутствия значительных изменений в налоговом законодательстве. Но перед тем, как покупать недвижимость в этой стране, следует учесть все налоговые обязательства и возможность уплаты налогов.
Какие вещи важно знать перед совершением покупки
Перед покупкой недвижимости на Бали иностранным инвесторам рекомендуется изучить портфолио выбранного застройщика. Местная недвижимость имеет свои особенности, и только опытный партнер поможет избежать непредвиденных сложностей.
Одним из важных аспектов при выборе застройщика является его опыт в строительстве на Бали. Из-за особенностей климата и повышенной влажности, необходимо использовать соответствующие материалы и технологии. Гидроизоляция и хорошая вентиляция играют важную роль в сохранении качества недвижимости на острове. Плохо построенные объекты быстро становятся жертвами плесени.
Также стоит отдавать предпочтение девелоперам, у которых есть собственные управляющие компании. Качественное обслуживание объекта играет ключевую роль в получении хорошего дохода от инвестиций. Регулярный ремонт и обновление мебели необходимы для сохранения привлекательности недвижимости на протяжении многих лет.
В примере эксперт приводит комплекс Royal Garden, который сдан в эксплуатацию 11 лет назад. За все это время не было необходимости проводить крупный ремонт, а мебель регулярно реставрировалась. Такие примеры говорят о качестве и надежности застройщика.
При покупке недвижимости на Бали также важно учесть расположение объекта. На карте расстояние может казаться незначительным, но в реальности оно может оказаться огромным. Например, в районе Чангу движение очень интенсивное, и даже небольшая удаленность от пляжа может значительно увеличить время до него. Поэтому доступность океана является ключевым параметром для коммерческой успешности инвестиционных проектов на Бали.
Выбор девелопера на Бали должен рассматриваться подобно выбору банка для вклада. Инвестору важно доверить свой капитал надежной и опытной компании, которая будет партнером на долгие годы. Как при выборе банка, важно учесть репутацию и надежность девелопера, чтобы обеспечить безопасность и успешность инвестиций.
Я считаю, что эти рекомендации Дениса Науменко важны и актуальны для иностранных инвесторов, желающих приобрести недвижимость на Бали. Осознанный выбор застройщика и учет особенностей местного рынка помогут избежать неприятностей и сделать инвестиции успешными и надежными.
