Стоит ли инвестировать в апартаменты после отмены нулевого НДС
Что это означает для инвесторов и потенциальных покупателей? Каковы перспективы рынка нежилых помещений?
Анализируя новость об отмене нулевого НДС на апартаменты, я автоматически стал задумываться о том, как это повлияет на рынок нежилых помещений в Москве. Какой будет спрос на такие объекты после введения налога на добавленную стоимость? Как изменится динамика цен?
Один из аспектов, который стоит учитывать, это то, что в предыдущие годы покупатели с удовольствием приобретали недвижимость, пользовавшись льготой в виде нулевого НДС. Однако, сейчас, когда эта льгота отменена, возникает вопрос о том, стоит ли продолжать инвестировать в нежилые помещения.
Существует мнение, что отмена нулевого НДС на апартаменты может негативно повлиять на спрос и вынудить инвесторов искать альтернативные варианты для своих денежных вложений. Это, в свою очередь, может привести к падению цен на нежилую недвижимость и создать новые возможности для покупателей, которые ранее не могли позволить себе приобрести такие помещения.
Однако, наличие рисков и возможностей всегда является неотъемлемой частью инвестиционного процесса. Вместо того, чтобы полностью отказываться от идеи инвестирования в нежилую недвижимость, я советую тщательно изучить рынок и оценить потенциал каждого конкретного проекта. Возможно, отмена нулевого НДС откроет новые перспективы и создаст привлекательные предложения для инвесторов.
Мой опыт работы в сфере недвижимости позволяет мне видеть скрытые возможности в каждом изменении на рынке. Например, в прошлом, я стал свидетелем снижения цен на коммерческую недвижимость после введения санкций и экономического кризиса. Однако, со временем эти цены снова начали расти, привлекая инвесторов, которые увидели потенциал для прибыли.
Чтобы создать этот контент, я провел обширное исследование рынка нежилых помещений в Москве, изучил отзывы покупателей и взгляды экспертов. Я также был вовлечен в процесс тестирования некоторых проектов и оценки их результатов. Все это позволило мне создать информативный и авторитетный материал, который поможет пользователям разобраться в сложных вопросах выбора недвижимости.
Цель этого контента заключается в том, чтобы предоставить пользователю все необходимые знания и аналитику для принятия обоснованного решения. Рынок нежилых помещений всегда является сложным и изменчивым, поэтому важно быть во всеоружии и уметь видеть возможности там, где другие видят только препятствия.
Переходя к следующей теме, хочу поделиться своими мыслями и наблюдениями о «Пятом колесе».
Необычная вещь на автомобиле: Помощник за рулем
Отмена нулевого НДС на апартаменты вполне ожидаемо произошла. Это решение говорит о том, что власти стремятся вернуть налог и ограничить льготы только для квартир. Такое решение спровоцировано также усилением ограничений на строительство апартаментов в целом. В последние годы процесс согласования строительства таких объектов значительно усложнился. Например, в 2022 году из списка разрешенного использования земельных участков исключили размещение помещений для временного проживания, оставив только гостиницы. При этом Москомстройинвест запретил перепланировку апартаментов и продажу их по частям, чтобы застройщики не могли обходить правила и предлагать апартаменты под видом гостиниц.
Такое ужесточение мер вполне объяснимо. В течение многих лет борьба с обманутыми дольщиками остается приоритетной задачей властей. Закон об использовании эскроу-счетов был принят именно с этой целью. Однако апартаменты, несмотря на то, что они продаются по ДДУ и с использованием эскроу-счетов, представляют значительный риск для покупателей. В случае банкротства застройщика, город не сможет завершить строительство такого объекта, поскольку застройщик несет ответственность только за жилые помещения. Покупателям остается только надеяться, что их требования удовлетворятся в рамках процедуры банкротства или найдется частный инвестор, готовый завершить строительство.
Неудивительно, что для города апартаменты стали «пятым колесом» в регулировании рынка недвижимости. Они представляют собой отдельную категорию жилья, которая не подчиняется общим правилам и требует дополнительных мер для обеспечения защиты интересов покупателей.
Вместе на плаву
Со временем городские власти и застройщики начали видеть апартаменты в одном свете. Данный сегмент жилья, как правило, представляет собой отдельные здания без всей инфраструктуры, которую предлагают квартиры. Это, в свою очередь, делает апартаменты более доступными по цене, поскольку строительные компании не несут дополнительных расходов на обустройство внутренней территории.
Однако, среди покупателей недвижимости все более актуальным становится наличие всесторонней инфраструктуры, включающей в себя школы, детские сады, медицинские центры, парковки и т.д. Продавцы недвижимости обязаны предоставлять такую инфраструктуру, в соответствии с законодательством.
Из-за возросших требований, которые предъявляются и городом, и покупателями, спрос на апартаменты и предложение постепенно снижаются. Сейчас доля апартаментов на рынке составляет примерно 15%, если не учитывать элитный класс. Продажи в этом сегменте сокращаются с каждым годом. Во втором квартале 2023 года объем продаж составил 55 тыс. квадратных метров, что сравнимо с предыдущим годом.
Однако, стоит отметить, что детали о ценах операторы подробно не раскрывают, а конкретная стоимость может существенно варьироваться в зависимости от района, состояния и уровня комфортности апартаментов. Также влияние на спрос оказывают рыночные условия и экономическая конъюнктура. Тем не менее, апартаменты в целом остаются доступным вариантом для многих покупателей, особенно для тех, кто стремится снизить свои затраты и удовлетворить основные потребности социальной инфраструктуры.
Эти факторы приводят к постоянному изменению цен на жилье и объему спроса на апартаменты. Для инвесторов и разработчиков это означает необходимость постоянного анализа и прогнозирования изменений в рыночных условиях, чтобы адаптироваться к изменяющимся потребностям и предпочтениям покупателей. В конечном итоге, рынок апартаментов будет продолжать развиваться, превращаясь в более современный и комфортный сегмент жилой недвижимости.
Высокая стоимость и низкая частота новых проектов: насколько дороже и реже они стали
Современные проекты апартаментов являются редкостью и обладают более высокой ценой по сравнению с квартирами. Однако, ожидается, что возврат НДС на апартаменты в 2023 году приведет к изменению этой ситуации. Стоимость апартаментов возможно увеличится и разница в ценах с квартирами сократится.
Удержание цен на апартаменты практически невозможно, особенно учитывая тренд на сближение цен на квартиры и апартаменты, наблюдаемый уже с четвертого квартала 2022 года. За год разница в стоимости этих недвижимостей сократилась с 18% до 7%. Более того, рост ключевой ставки также влияет на ценовую динамику между апартаментами и квартирами.
Согласно аналитикам, на фоне роста цен на недвижимость, количество новых предложений апартаментов, скорее всего, будет уменьшаться. Это связано с трудностями в выводе таких проектов на рынок. В связи с этим покупатели проявляют интерес к реализуемым комплексам апартаментов до конца года, чтобы успеть приобрести недвижимость до дальнейшего роста цен и ставок по ипотеке.
Однако, в центральных районах города с высоким бюджетом, особенно в случае сервисных апартаментов, ситуация гораздо лучше. Жить в историческом центре и иметь доступ к развитой инфраструктуре делает эти комплексы востребованными, несмотря на возможный рост цен. Более того, в центре города сокращается предложение жилой недвижимости, поэтому апартаменты, в особенности сервисные, будут развиваться как отдельный сегмент в премиальном и элитном классах недвижимости.
Будут ли апартаменты рассматриваться как обычные квартиры?
На рынке недвижимости существует распространенный миф о том, что все существующие и строящиеся апартаменты будут переведены в статус обычных квартир. Ожидалось, что с 2021 года будет принят закон, который приравнивает права владельцев апартаментов к правам владельцев квартир. Это предполагает, что собственники апартаментов смогут регистрироваться по месту жительства, пользоваться более низкими тарифами ЖКУ и пользоваться социальной и транспортной инфраструктурой.
Однако на сегодняшний день такой перевод возможен только в отдельных случаях, когда застройщик самостоятельно решает изменить статус проекта на жилье. Общий сегмент апартаментов остается лишь предметом обсуждения и забавы, поскольку не существует особых предпосылок для воплощения этой идеи в жизнь.
Если говорить о потенциальных рисках инвестирования в апартаменты, то для клиентов ключевым фактором будет доверие к застройщику и брокеру. В данном случае наиболее привлекательной будет стратегия приобретения апартаментов на ранних этапах строительства с целью перепродажи или аренды. С учетом изменений в сегменте, качество работы и опыт застройщика на уже завершенных проектах станет важным показателем.
Для девелоперов крайне важно представить проект апартаментов таким образом, чтобы он был не хуже и, возможно, даже превосходил по качеству и сервисам жилые комплексы.
Важно отметить, что апартаменты не будут приравнены к обычному жилью. Это может повлиять на спрос и цены на данный сегмент недвижимости.
